Denominazione ambito

Via Commenda

AR.B.1

Localizzazione

Via Caselle – via Ca’ Ricchi

Dati metrici

ST = 103.600 mq. circa

Caratteri morfologici e funzionali

L’area è attualmente insediata con tessuto misto, prevalentemente costituito da edifici per attività produttive artigianali, molti dei quali risalgono agli anni ’60 e ‘70. L’insediamento si è sviluppato per addizione di lotti densamente edificati, in base ad uno schema elementare di lottizzazione.

Condizioni attuali

L’ambito si presenta oggi completamente saturo e privo delle dotazioni di base (spazi verdi, percorsi pedonali, ecc.), La superficie impermeabilizzata (edifici, strade interne, piazzali) si avvicina al 90% della ST.

L’ambito è stato inserito nel primo Programma di riqualificazione urbana (PRU1), con un intervento attuato.

Carta idrogeomorfologica e del dissesto

Nella zona ad est presenza di un’area di depressurizzazione dell’acquifero superficiale; velocità di subsidenza 1 cm/anno (ARPA)

Geolitologia

Suolo non  liquefacibile (insaturo) nella zona ad est, ad ovest liquefazione da determinare (dati insufficienti). Confina a sud con un’area di cava sistemata, rinaturalizzata

Rete fognaria

Nell’area sono presenti tratti del sistema fognario di rete mista e bianca.

Possibilità di allacciamento alla rete mista che confluisce alla rete di Bologna; presenza di un tratto di  fognatura mista ammalorata

Vincoli di carattere ambientale e naturale /paesaggistico

Parte dell’area ad ovest rientra nella fascia perifluviale con vincolo paesaggistico art.142 D.Lgs 142/2004;

Sono presenti due aree (una ad est ed una ad ovest) a prevalente destinazione residenziale attuate o in corso di attuazione, un’area a sud ovest  in corso di realizzazione di verde attrezzato (parchi urbani) e fasce boscate; sul lato ovest area “discontinuità del sistema insediativo” (PTCP).

Infine, l’area confina ad ovest con la fascia di pertinenza fluviale (art.18 PSAI)

Vincoli di carattere storico culturale

Nessuna evidenza. Possibilità di rinvenimento di resti archeologici in occasione di scavi (insediamenti antichi e medievali).

Limitazioni e criticità ambientali

Situazione di congestione e disordine insediativo. Pur non essendo segnalate situazioni di specifica criticità ambientale, il quadro ambientale è complessivamente scadente per carenza di infrastrutture e servizi rispetto agli standard oggi richiesti ad un insediamento artigianale.

Limiti e condizioni di sostenibilità

Progressiva eliminazione di situazioni di conflitto e sostituzione con tessuti edilizi misti di media densità; dotazione di servizi urbani oggi carenti.

Obiettivi generali della pianificazione

Concorrere alla complessiva qualificazione del sistema di aree dell’ambito urbano di via Caselle, secondo gli obiettivi già enunciati nel PRU.

Obiettivi specifici

Trasformazione in un’area urbana a media densità, in prevalenza residenziale, previe intese relative alla delocalizzazione delle attività in essere

Caratteristiche urbanistiche e struttura funzionale dell’ambito

La riqualificazione urbanistica dell'intera area è guidata da uno schema di assetto urbanistico esteso all’intero ambito definito dal primo POC, che dovrà individuare:

-          l’esatta perimetrazione dell’ambito su base catastale

-          lo schema della viabilità di progetto

-          la struttura dei percorsi pedonali e ciclabili e dei principali spazi di sosta pedonale

-          la posizione dei principali interventi di urbanizzazione secondaria (parcheggi pubblici e verde pubblico attrezzato)

-          la perimetrazione dei comparti, che costituiranno unità minime di intervento

-          le destinazioni d'uso ammesse nell'area (residenziali e terziarie, con esclusione di attività produttive non compatibili).

L'attuazione degli interventi avviene previa approvazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata, esteso ad almeno un comparto, nel rispetto dello schema di assetto urbanistico complessivo.

Nel caso in cui sia necessario per alcune parti del P.P. modificare le indicazioni dello schema di assetto, ciò comporta per il PP l'effetto di variante allo schema generale, che deve essere pertanto riformulato e approvato contestualmente. Ciò non avviene per piccole modifiche (ad es. nel perimetro del comparto), ininfluenti ai fini del disegno urbanistico complessivo e del calcolo delle dotazioni di verde e parcheggi pubblici.

Criteri specifici

Per l’intero ambito territoriale del capoluogo a nord della via Emilia il PSC prevede che il coordinamento degli interventi, tanto in termini di coerenza del disegno urbano, come dal punto di vista della programmazione, sia assicurato da un progetto-guida, da approvare come elaborato del primo POC. Gli interventi ammessi prima dell’approvazione del POC dovranno far riferimento al Masterplan del PRU, elaborato che assolverà temporaneamente alla stessa funzione di coordinamento.

In base alle indicazioni strutturali di tali elaborati, il POC dovrà sviluppare per l’area di via Commenda una specifica scheda di assetto urbanistico

Assetto della viabilità

Completamento della rete viaria; assetto della rete di percorsi ciclabili e pedonali; localizzazione dei parcheggi pubblici principali: definizione in sede di POC.

Criteri per il trasferimento delle attività insediate non compatibili con il nuovo assetto

L'intesa contestuale con proprietà terze consente di introdurre nel POC l'accordo in base al quale le attività produttive insediate nell'area artigianale di via Commenda possono trasferirsi a condizioni economiche convenzionate in un'area resa disponibile allo scopo.

L'accordo deve prevedere le seguenti condizioni:

-          l'importo economico dell'acquisizione dell'area;

-          l'acquisizione deve avvenire entro un tempo definito (ad es. due anni dall'approvazione del POC), ed anche il trasferimento dell'attività produttiva (dismissione e reinsediamento) deve essere completato entro un tempo definito. Successivamente alla data il reinsediamento non fruirà dei benefici economici dell'acquisizione dell'area;

-          il Comune di San Lazzaro si riserva la possibilità di acquisire, allo scadere del termine fissato dopo l'approvazione del POC, i diritti edificatori residui non richiesti da aziende, alle condizioni fissate dall'accordo.

-          Le condizioni economiche di favore si applicano per ciascuna azienda fino ad una SU pari a quella esistente nell'area di via Commenda, incrementata di una percentuale massima fissata dal POC (ad es. 20%); eventuali incrementi maggiori non potranno godere di tale beneficio economico.

Funzioni/usi

a1, b1, b2, b3, b4, b5, b6, b7, b8, b9, b10, b10.2, b12 (funzioni urbane compatibili, quali terziario di servizio e direzionale; commercio di vicinato; attività laboratoriali, pubblici esercizi, attrezzature religiose, ecc.)

Interventi ammessi in assenza di POC

Manutenzione ordinaria e straordinaria,  senza cambi d’uso né incremento della SU esistente

Indici perequativi applicabili - Capacità insediativa teorica massima

Applicazione dell’indice perequativo IP costituito dalla somma di due componenti:

-          una quota proporzionale alla superficie fondiaria da trasformare (0,15 mq/mq),

-          una quota proporzionale alla Su esistente da demolire ( 0,50 mq/mq).

Nel caso di aziende produttive in attività di cui il POC incentivi il trasferimento, può essere prevista dal POC, a favore dell’azienda (anche se non coincidente con la proprietà del suolo), l’offerta di un’area edificabile in ambito produttivo per una pari capacità edificatoria a prezzo convenzionato.

Superficie territoriale da trasformare al netto dei comparti attuati attraverso il PRU1: 98.600 mq.

Superficie Utile esistente = 52.600 mq. (dato indicativo)

Nell’ipotesi teorica di trasformazione dell’80%  risulta: Su = 10.750 + 21.040 = 31.790 mq.

Indice territoriale massimo realizzabile sull’ambito: 0,38 mq./mq. di ST

Su  max realizzabile in loco (residenziale e non):  37.470 mq

Quota minima di SU non residenziale per usi complementari integrativi della residenza (attività laboratoriali, commercio di vicinato, terziario di piccola dimensione, pubblici esercizi, artigianato di servizio): 20% della Su assegnata dal POC

Infrastrutture per la mobilità pubblica e privata

Lungo Via Caselle passerà la linea di Trasporto pubblico CIVIS (percorso Caselle SFM - Stazione  Centrale di Bologna). L’ambito è inoltre dotato di ottima accessibilità alla rete viaria comunale e sovracomunale

Impianti e reti tecnologiche

Adeguamento della rete fognaria in relazione al nuovo carico urbanistico

Altre infrastrutture per l’urbanizzazione

Da valutare in sede di piano attuativo

Attrezzature e spazi collettivi

Da valutare in sede di piano attuativo

Criteri

Riduzione delle superfici impermeabilizzate rispetto a quelle esistenti all’epoca di adozione del PSC

Criteri

Necessità di prestare attenzione alla qualità acustica degli insediamenti

POC

Scheda di assetto urbanistico estesa all’intero ambito - Stralci attuativi da definire in sede di POC

PUA

Da definire in sede di POC