Denominazione ambito

Cicogna Vecchia

AR.A.1

Localizzazione

Via Emilia – via Fondè

Dati metrici

ST =  94. 400 mq. circa

Caratteri morfologici e funzionali

Tessuto urbano a prevalente destinazione produttiva artigianale, insediato a partire dagli anni ’60, con alcuni episodi precedenti. Forte commistione delle attività produttive con la residenza, in alcuni casi libera in altri asservita all’attività produttiva.

Condizioni attuali

L’ambito si presenta oggi con un’organizzazione spaziale confusa, privo di aree verdi e di spazi di sosta e con strade di penetrazione dalla via Emilia e dalla via Fondé di larghezza insufficiente.

Carta idrogeomorfologica e del dissesto

Area di depressurizzazione acquifero profondo. Zona ristretta ad est: terrazzo fluviale non connesso

Geolitologia

Suolo non liquefacibile (insaturo)

Rete fognaria

Nell’ambito vi sono tratti del sistema fognario di rete bianca, nera e mista. 

Limitazioni e criticità ambientali

Parte dell’ambito rientra all’interno della fascia di attenzione per inquinamento elettromagnetico ad alta tensione (obiettivo di qualità 0,2 microtesla).

Settore urbano di potenziale criticità sotto il profilo acustico.

All’interno dell’ambito vi sono insediamenti storici e edifici ex rurali (Fondo Cantone)

Parte dell’area ad est rientra nell’ambito di rispetto cimiteriale

Limiti e condizioni di sostenibilità

Necessità di una complessiva riorganizzazione dell’ambito, tale da introdurre spazi verdi sia fruibili sia di mitigazione ambientale e aree di sosta.

Obiettivi generali della pianificazione

Riorganizzazione urbanistica dell’ambito, tendente al trasferimento delle attività produttive non compatibili con la residenza.

Obiettivi specifici

Progressiva trasformazione in ambito urbano di tipo misto, con innalzamento del livello di qualità abitativa.

Caratteristiche urbanistiche e struttura funzionale dell’ambito

Necessità di un disegno complessivo di riorganizzazione delle funzioni.

Assetto della viabilità

Riorganizzazione della rete viaria con limitazione degli accessi sulla via Emilia a favore della via Fondè. Possibilità di collegamento pedo-ciclabile con le dotazioni già presenti nell’area a  sud.

Criteri specifici

Per l’intero ambito territoriale il PSC prevede che il coordinamento degli interventi, sia in termini di coerenza del disegno urbano, sia dal punto di vista della programmazione, sia assicurato da un progetto-guida, da approvare come elaborato del primo POC.

Funzioni/usi

a1, b1, b2, b3, b4, b5, b6, b7, b8, b9, b10, b12 (funzioni urbane compatibili, quali terziario di servizio e direzionale; commercio di vicinato; attività laboratoriali, ecc.)

Interventi ammessi in assenza di POC

MO e MS, senza cambio d’uso; RE per gli edifici residenziali.

Indici perequativi applicabili –

Capacità insediativa teorica massima

Applicazione dell’indice perequativo IP costituito dalla somma di due componenti:

-     una quota proporzionale alla superficie territoriale da trasformare (0,15 mq/mq),

-     una quota proporzionale alla Su esistente da demolire ( 0,50 mq/mq).

Nel caso di aziende produttive in attività di cui il POC incentivi il trasferimento, può essere prevista dal POC, a favore dell’azienda (anche se non coincidente con la proprietà del suolo), l’offerta di un’area edificabile in ambito produttivo per una pari capacità edificatoria, a prezzo convenzionato.

Indice perequativo teorico assegnabile alle proprietà insediate (parti da dismettere):

St da trasformare = 50% di St = 47.200 mq

Sue nelle aree oggetto di trasformazione = 0,50 di St = 23.600 mq

Su = 0,15 ST + 0,50 Sue:

SU1 = 7.080  mq.

SU2 =  11.800 mq.

Su realizzabile in loco: 16.180 mq (circa 0,35 di St da trasformare)

Su da trasferire = 2.700 mq

Quota minima di SU non residenziale per usi complementari integrativi della residenza (attività laboratoriali, commercio di vicinato, terziario di piccola dimensione, pubblici esercizi, artigianato di servizio): 15% della Su assegnata dal POC. Su residenziale da trasferire in altro ambito: mq. 2.700

Il POC dovrà definire i termini e le modalità della delocalizzazione delle attività produttive esistenti,  in forma convenzionata con l’Amministrazione.

Per gli edifici residenziali legittimamente in essere alla data di adozione del PSC, Su = Sue

Infrastrutture per la mobilità pubblica e privata

Dotazione di parcheggi commisurata alle attività insediate. L’ambito è già servito, lungo la via Emilia, dalla rete del trasporto pubblico su gomma (linee di autobus urbano n.19, suburbano n. 94 ed extraurbano n. 101).

Impianti e reti tecnologiche

È a carico dell’intervento l’adeguamento della rete esistente al nuovo carico urbanistico.

Altre infrastrutture per l’urbanizzazione

Da valutare in sede di piano attuativo

Attrezzature e spazi collettivi

Spazi verdi con carattere di vicinato

Criteri

Nella progettazione dell’ambito è necessario prestare attenzione alla qualità acustica dei nuovi insediamenti e agli aspetti di inquinamento elettromagnetico, anche attraverso l’inserimento di fasce verdi di mitigazione.

Criteri

Da definire in sede di POC

POC

Progetto-guida esteso all’intero ambito (elaborato nel quadro del POC) e stralci attuativi da definire in sede di POC

PUA

Da definire