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Ambiti per i nuovi insediamenti

Art. 4.24 ANS.C - Ambiti di nuova urbanizzazione secondo i criteri della perequazione per funzioni prevalentemente residenziali, con realizzazione di infrastrutture e dotazioni territoriali

1 Il PSC perimetra nella tav.1 gli ambiti ANS.C, entro i quali sono definiti obiettivi generali di trasformazione e riqualificazione del territorio e del paesaggio, attraverso progetti e programmi coordinati la cui definizione operativa e attuazione è affidata al POC, che vi applica i criteri perequativi stabiliti dal PSC, gli accordi con i privati di cui all'art.18 e le convenzioni previste della L.R.20/2000.
La cartografia del PSC riporta un "assetto indicativo degli ambiti assoggettati a POC", nel quale sono distinti i sub-ambiti definiti "insediabili", i tessuti edilizi da riqualificare, le aree per attività produttive, le aree verdi, le aree per dotazioni, le aree per parcheggi pubblici. Tale assetto indicativo non è vincolante, ma costituisce indirizzo per la redazione del POC, e in tale sede deve essere verificato, approfondito ed eventualmente modificato in relazione alle condizioni di fattibilità e di coerenza con i caratteri ambientali e funzionali dei luoghi e con gli obiettivi definiti dal PSC (generali e specifici della scheda normativa). E' in ogni caso compito del POC definire nuovi insediamenti compatti e continui, evitando il pericolo di situazioni di sfrangiamento insediativo o di disegno eccessivamente estensivo.

2 Il POC verifica, nell'individuazione degli ambiti di nuovo insediamento da attuare, l'esistenza dei presupposti necessari, e definisce al contempo le condizioni per l'attuazione degli interventi, al fine di garantire ai residenti e ai nuovi abitanti la dotazione di servizi (compreso il trasporto pubblico urbano) efficace e qualificata in rapporto agli obiettivi di sostenibilità e qualità urbana perseguiti dal Piano per l'intero territorio.

3 Sono classificati ambiti ANS.C anche alcuni ambiti di nuovo insediamento già previsti nel previgente PRG, ma dei quali all'epoca dell'adozione del PSC non è stata avviata l'attuazione. Entro tali ambiti la disciplina urbanistico-edilizia è definita dal PSC attraverso apposita scheda normativa d'ambito, che costituisce parte integrante delle presenti Norme.

4 Il meccanismo attuativo è costituito dall'attribuzione di un indice perequativo di capacità edificatoria all'intero ambito, in base al quale l'assegnazione dei diritti avviene in sede di POC previa cessione al Comune di quota parte delle aree relative; nel caso in cui il PSC e/o il POC non prevedano nell'area da trasformare aree idonee al nuovo insediamento, l'utilizzo dei diritti edificatori assegnati dal POC può avvenire soltanto previo trasferimento dei diritti in altra area idonea dello stesso ambito, oppure permuta dell'area con altra area che il Comune avrà acquisito - entro lo stesso ambito o in altre parti del territorio comunale - idonee all'edificazione.

5 Gli indici perequativi di cui all'art.4.6 possono essere integrati, nella misura massima fissata dalle schede normative di PSC relative agli ambiti, da un indice aggiuntivo che il POC può assegnare alla proprietà per usi complementari integrativi della residenza (commercio di vicinato, terziario di piccola dimensione, pubblici esercizi, artigianato di servizio).

6 Le tavole del PSC individuano in modo indicativo ipotesi di localizzazione di quote di tali diritti edificatori perequati connessi all'acquisizione pubblica delle aree. Tali ipotesi sono da valutare in termini di idoneità e di fattibilità (accordo con i privati) in sede di POC. E' in ogni caso da escludere qualunque ipotesi di localizzazione di ambiti insediati in situazioni di criticità, ed in particolare in parti degli ambiti perequativi definite non insediabili da parte degli strumenti sovraordinati (PTCP, PTA), recepiti dal PSC nella Tav.2; pertanto l'eventuale attribuzione di diritti edificatori a tali ambiti deve essere finalizzata all'acquisizione di aree per dotazioni pubbliche compatibili con le tutele, e deve prevedere l'obbligo di trasferimento di tali diritti in aree idonee.

7 Il PSC definisce un complesso di prescrizioni e direttive attraverso la scheda normativa di ambito, che costituisce parte integrante delle presenti norme, per l'attuazione degli interventi entro ciascun ambito ANS.C, assegnando al POC il compito di perimetrare le aree di intervento (anche come stralci funzionali degli ANS.C) e di definire in dettaglio le modalità di trasformazione.

Art. 4.25 - Requisiti e limiti alle trasformazioni entro gli ambiti ANS.C

1 Il PSC definisce per ciascun ANS.C attraverso una scheda normativa d'ambito:
a) i dati metrici; i caratteri morfologici e funzionali e le condizioni attuali
b) le caratteristiche e la vulnerabilità delle risorse naturali e antropiche
c) le soglie di criticità; i limiti e le condizioni di sostenibilità degli interventi
d) gli obiettivi della pianificazione, le caratteristiche urbanistiche e la struttura funzionale dell'ambito
e) i criteri per la progettazione urbanistica ed edilizia
f) le funzioni ammesse
g) i carichi insediativi massimi ammissibili
h) le dotazioni territoriali e le altre prestazioni di qualità urbane richieste
i) gli standard di qualità ecologico-ambientale da assicurare, e le relative dotazioni richieste
l) gli elementi di mitigazione derivanti dalla ValSAT;
m) le modalità di attuazione, e la possibilità di suddivisione in sub-ambiti.

2 I punti a) e b) della scheda rappresentano dati desunti dal Quadro Conoscitivo; i punti c), f), g), h), i), l) , m) rappresentano prescrizioni a cui il POC e gli strumenti attuativi devono attenersi in modo vincolante; i punti d) ed e) rappresentano direttive per la formazione del POC e per la definizione degli strumenti urbanistici attuativi.

3 Salvo diversa scelta da motivare in sede di POC per specifiche finalità di interesse pubblico, la superficie permeabile da prevedere negli ambiti ANS e nei sub-ambiti che costituiscono stralci attuativi non può essere inferiore al 30% della ST.

Art. 4.26 - Attuazione degli interventi negli ambiti ANS.C

1 Ad eccezione degli interventi ordinari di cui al comma 4 del presente articolo, entro gli ambiti per i nuovi insediamenti gli interventi di nuova edificazione e quelli di trasformazione dell'esistente si attuano previo inserimento nel POC (che ne definisce contenuti specifici, modalità e termini), secondo le stesse modalità previste per gli ambiti AR, riportate all'art. 4.20 delle presenti Norme.

2 Negli ambiti di nuovo insediamento ANS.C l'attuazione degli interventi avviene previa approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo esteso ad un intero comparto definito dal POC (anche parziale rispetto all'intera estensione dell'ambito definito dal PSC).
In sede di POC sono definite con maggior dettaglio rispetto al PSC le modalità di intervento e l'assetto fisico complessivo degli ambiti ANS su cui si prevede di intervenire nel quinquennio, attraverso schede di assetto urbanistico relative agli ambiti per i nuovi insediamenti, nel rispetto delle prescrizioni e delle direttive forniti dalla scheda normativa d'ambito del PSC.
Il POC può assumere il valore e gli effetti del PUA qualora contenga la definizione tecnica e procedurale degli aspetti attuativi degli interventi.

3 L'attuazione degli interventi entro gli ambiti ANS.C è subordinata alla contestuale applicazione delle prescrizioni del PSC (schede normative relative agli ambiti) riguardanti la cessione di aree, interventi infrastrutturali ed altri contenuti convenzionali (bonifica e messa in sicurezza dei suoli, adeguamento reti infrastrutturali, realizzazione di nuove infrastrutture, esecuzione di opere accessorie e complementari, attuazione convenzionata di interventi di edilizia abitativa, realizzazione attrezzature e sistemazione di spazi di uso pubblico), in conformità ad una convenzione-tipo, riferita all'intero Ambito, che viene approvata dall'Amministrazione Comunale in sede di POC e che dovrà essere applicata, per le parti di competenza, da tutti gli interventi relativi all'ambito ANS.C inclusi nel medesimo POC.

4 In base ai criteri perequativi di cui all'art. 4.6 delle presenti Norme, gli interventi inseriti nel POC concorrono alle dotazioni territoriali attraverso la cessione di aree e/o la realizzazione di opere extraoneri in misura proporzionale alla valorizzazione immobiliare conseguente ai diritti edificatori assegnati. Il POC effettua tale valutazione parametrando in modo omogeneo il valore degli immobili da cedere e delle infrastrutture da realizzare. Negli ambiti di nuovo insediamento il valore parametrico delle cessioni e delle dotazioni definite dal POC sarà collegato all'entità della valorizzazione immobiliare conseguente ai diritti edificatori assegnati dal POC stesso.

5. In tutti gli ambiti ANS.C la quota di interventi di edilizia abitativa sociale (per l'affitto temporaneo o permanente e per la vendita, con caratteristiche e condizioni tipologiche, economiche, temporali definite dall'Amministrazione Comunale, nelle diverse forme previste dalla legislazione regionale in materia) dovrà essere superiore alla quota minima definita dal POC, non inferiore al 25% del totale dell'edilizia residenziale realizzabile nell'ambito, valore misurato in termini di Su e riferito al medesimo POC. Il POC prevederà uno specifico regolamento di disciplina delle forme di gestione e controllo. La scheda normativa del PSC relativa all'ambito può definire soglie diverse di tali valori, in relazione a specifiche finalità di interesse pubblico assegnate all'attuazione dell'ambito in oggetto.

6. Il PSC individua nelle schede normative gli ambiti ANS.C idonei all'eventuale insediamento di medie strutture di vendita alimentari e non alimentari (SV < 1.500 mq.). Il POC individuerà tra essi e tra gli altri ambiti idonei, attraverso apposita procedura concorsuale, le aree per l'insediamento delle strutture di questa dimensione da prevedere o da trasferire da altre sedi, assegnando i relativi diritti edificatori, nel rispetto delle prescrizioni e delle direttive della variante all'art.9.5 del PTCP in tema di commercio (Piano Operativo degli Insediamenti Commerciali), adottata il 15.07.2008.

7 Il RUE disciplina per gli ambiti ANS.C gli interventi ammessi in assenza di inserimento nel POC o prima della sua approvazione, garantendo la finalità generale di non compromettere attraverso interventi singoli non coordinati le possibilità di trasformazione e riqualificazione definite dal PSC per l'intero ambito.

Art. 4.27 Coordinamento dell'attuazione degli interventi negli ambiti ANS.C attraverso il convenzionamento e la definizione in sede di POC della scheda di assetto urbanistico

1 L'attuazione degli interventi negli ambiti AR e ANS.C è soggetta ad approvazione preventiva di piano attuativo esteso almeno ad un comparto perimetrato. In caso di intervento in un comparto, l'attuazione è possibile a condizione che vengano attuate, per la parte di competenza dell'intervento, le prescrizioni previste dal PSC, ed in particolare che vengano cedute all'Amministrazione Comunale le aree a destinazione pubblica individuate nella scheda di assetto urbanistico del POC, in conformità alle disposizioni del PSC.

2 In sede di POC per ciascun ambito ANS.C di cui si prevede l'avvio dell'attuazione viene redatta una scheda di assetto urbanistico che definisce, in applicazione del PSC, la possibilità edificatoria assegnata dal POC dell'Ambito di nuovo insediamento, al netto della superficie edificata esistente. La scheda riporta, oltre alle prescrizioni quantitative, gli indirizzi progettuali per l'attuazione del Piano (requisiti della progettazione urbanistica): rapporti con l'ambiente, morfologia dell'intervento, usi ammessi, sistema della mobilità, ecc.

3 La scheda di assetto urbanistico del POC contiene sia indicazioni di programmazione qualitativa e quantitativa, sia un elaborato grafico in scala 1.2.000 o 1:1.000, che rappresenta il riferimento normativo di carattere progettuale per l'attuazione degli interventi.

4 La scheda di assetto urbanistico ha carattere in parte prescrittivo, ed in parte di indirizzo; questi ultimi contenuti possono essere eventualmente modificati attraverso lo strumento di pianificazione attuativa.
I contenuti della scheda di assetto urbanistico del POC sono:
- perimetrazione dell'ambito territoriale complessivo e dei comparti di intervento
- strade carrabili di nuova realizzazione
- superfici fondiarie degli interventi di nuova edificazione ed ambiti di edificazione (senza vincoli tipologici)
- eventuali allineamenti di fronti edilizi
- parcheggi pubblici
- verde pubblico: giardino di quartiere, verde attrezzato per il gioco e lo sport
- principali percorsi pedonali e ciclabili
- spazi pedonali pubblici e privati
- spazi privati di pertinenza (accesso, parcheggio, verde privato)
- edifici storici da recuperare
- edifici esistenti compatibili con il disegno urbanistico.

5 La scheda di assetto urbanistico costituisce per le parti non prescrittive un'esemplificazione di applicazione delle norme del POC e del Regolamento Urbanistico-Edilizio, e come tale rappresenta strumento di indirizzo per gli operatori e di valutazione dei progetti per l'Amministrazione Comunale.

6 I contenuti prescrittivi della scheda sono costituiti dalle scelte progettuali strutturali o che hanno influenza su altre parti del territorio: tracciati della viabilità, dimensione e localizzazione degli spazi pubblici. Le altre indicazioni costituiscono indirizzi per un'attuazione spedita e riferimenti per l'esame di eventuali proposte alternative in sede di piano attuativo.

7 Qualora le norme del PSC (scheda d'ambito) e la scheda di assetto urbanistico del POC prevedano che le aree per il soddisfacimento delle dotazioni di spazi e attrezzature pubbliche e di infrastrutture, siano in parte reperite in comparti diversi dello stesso Ambito di nuovo insediamento, la convenzione da stipulare contestualmente al piano attuativo deve prevedere le modalità di attuazione contestuale delle opere relative anche a questi comparti.

8 L'attuazione attraverso piano attuativo relativo ad un comparto stralcio definito dal POC è possibile quando siano verificate la coerenza della progettazione urbanistica ed edilizia del comparto con l'assetto definito nella Scheda di assetto urbanistico del POC e della scheda di PSC relativa all'intero Ambito, e la conformità dei contenuti della convenzione sul singolo comparto (da stipulare tra Comune e soggetti interessati) con i contenuti della convenzione - tipo relativa allo stesso Ambito.

9 Il piano attuativo deve inoltre garantire il rispetto delle dotazioni, delle quantità edificatorie, degli usi e dei requisiti urbanistici definiti dalla scheda normativa di PSC relativa all'Ambito.

10 In fase attuativa, nel caso in cui gli interventi su singoli comparti si attuino secondo le prescrizioni e gli indirizzi progettuali della scheda di assetto urbanistico del POC, l'attuazione può avvenire attraverso piano attuativo riferito all'ambito territoriale di uno o più comparti, e la sua approvazione consente il rilascio - anche contestuale - delle relative concessioni edilizie.

11 Nel caso in cui il perimetro e/o il progetto di un comparto si debbano discostare in modo non sostanziale dall'assetto proposto dalla scheda di assetto urbanistico dell'Ambito, le relative modifiche potranno essere effettuate in sede di piano attuativo del comparto corredato da una tavola di inquadramento urbanistico che dimostri la coerenza del nuovo assetto del comparto con quello complessivo dell'Ambito come individuato dalle tavole del POC.

12 In caso di modifiche sostanziali di carattere qualitativo relative ai contenuti prescrittivi della scheda di assetto urbanistico (riguardanti i percorsi stradali e/o la distribuzione delle aree di uso pubblico) che comportino una conseguente modifica di assetto strutturale dell'Ambito o conseguenze sull'assetto urbanistico di aree esterne all'ambito, il piano attuativo deve assumere il ruolo di Variante specifica di POC.

13 Fatto salvo il rispetto delle prescrizioni generali di cui all'art. 4.21 c.7,8 e all'art.4.25 c.4,5, per quanto riguarda la cessione di aree o la realizzazione di opere che non siano preventivamente richieste dal PSC come condizione preliminare per l'attuazione degli interventi, la distribuzione tra operatori e Amministrazione comunale degli oneri relativi alla realizzazione delle altre opere infrastrutturali previste nel disegno urbanistico degli ambiti viene effettuata, sulla base di un preventivo di massima, all'atto della stipula della convenzione che regolamenta l'attuazione degli interventi. Gli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti in base alle norme vigenti possono essere a tal fine scomputati dal valore delle opere da realizzare. Con delibera del Consiglio comunale, all'atto di approvazione della convenzione, viene determinato l'esatto ammontare delle opere da realizzare a cura e spese dell'operatore, e l'eventuale quota di opere integrative di cui si farà carico la Pubblica Amministrazione anche attraverso fonti di finanziamento specifiche (programmi integrati, programmi di riqualificazione, ecc.).

14 La suddivisione dell'ambito oggetto di strumento urbanistico attuativo in comparti potrà essere lievemente variata successivamente all'approvazione del POC all'atto di approvazione del Piano Attuativo, in relazione ai confini proprietari o alle necessarie rettifiche rispetto alle risultanze catastali, senza che ciò costituisca variante al POC.
Entro il limite quantitativo del 10%, la ridistribuzione delle potenzialità edificatorie può avvenire attraverso il piano attuativo.

15 Una variazione sostanziale, che concerna cioè le quantità o le destinazioni fissate dalla scheda normativa, può avvenire soltanto secondo la procedura della Variante al POC.

16 Le schede di assetto urbanistico del POC indicano per ciascuna destinazione ammessa nell'ambito le correlate possibilità d'intervento.