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Criteri
perequativi e modalità di attuazione
del PSC
Art. 4.6 - Perequazione urbanistica e indici edificatori perequativi
1 Il PSC, in applicazione dell'art. 7 della L.R. 20/2000, attua la
perequazione urbanistica, ossia l'equa distribuzione, fra i proprietari degli
immobili interessati dalle trasformazioni urbane, dei vantaggi delle
trasformazioni stesse in forma di diritti edificatori, e degli oneri correlati
derivanti dalla realizzazione della parte pubblica della città e delle relative
dotazioni territoriali.
2 L'applicazione della perequazione urbanistica non riguarda tutto il
territorio comunale, ma soltanto le aree nelle quali, ai sensi del PSC, sono
possibili significative trasformazioni dello stato urbanistico, ivi comprese le
eventuali aree, anche interne agli ambiti urbani consolidati o al centro
storico, che si intende acquisire al patrimonio pubblico per la realizzazione
di attrezzature e spazi collettivi.
3 In applicazione del principio di perequazione urbanistica, tutti gli
interventi privati programmati nel POC concorrono alle dotazioni territoriali
attraverso la cessione di aree e/o la realizzazione di opere di pubblica
utilità aggiuntive rispetto alle urbanizzazioni pertinenti all'intervento
stesso, in misura proporzionata alla valorizzazione immobiliare conseguente ai
diritti edificatori attributi dal POC.
4 I diritti edificatori esprimono la potenzialità di edificazione
riconosciuta alla proprietà di una determinata area nel caso in cui tale area
sia interessata dalla trasformazione urbana o sia ceduta al Comune. I diritti
edificatori non sono assegnati dal PSC, che si limita a definire potenzialità
massime di trasformazione; essi vengono assegnati dal POC, sulla base
dell'effettiva fattibilità degli interventi, ai proprietari e agli operatori
interessati agli interventi da effettuare; essi diventano quindi effettivi solo
nel momento in cui il POC definisca i termini e le modalità di una determinata
operazione di trasformazione urbanistica che coinvolga detta area e sono
attuabili esclusivamente nei termini, nei modi e nella localizzazione stabiliti
nel POC. A tal fine il POC può stabilire il trasferimento dei diritti
edificatori dall'area alla cui proprietà sono riconosciuti ad altra area nella
quale è ammessa la loro trasformazione in effettiva edificazione.
5 Ai fini dell'equità di trattamento delle proprietà coinvolte, il PSC
prevede l' attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili
che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto. I diritti
edificatori si intendono sempre assegnabili in misura proporzionale alle
proprietà immobiliari detenute (edifici e aree), secondo parametri di
riferimento (indici perequativi: IP) e criteri definiti dal PSC nei commi
seguenti e precisati in sede di POC.
6. Gli indici perequativi (IP) sono espressi in mq. di Su per ogni mq. di ST
(superficie dell'area interessata).
7. Indici Perequativi (IP). L'entità dei diritti edificatori assegnabili dal
POC è definita come segue in relazione alle seguenti casistiche di condizioni
di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area
edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all'utilizzazione
derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati
al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG
previgente):
a) Aree libere esterne al territorio urbano: si intendono le aree libere
al contorno del territorio urbanizzato, in linea di massima agricole, e, salvo
eccezioni, non costituenti residui di previsioni insediative dei vigenti PRG
già in corso di attuazione.
Indice perequativo IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su; questo indice
comprende, in parti proporzionate, sia la remunerazione della proprietà del
suolo sia la disponibilità alla sua cessione in larga parte alla collettività
a favore della città pubblica, da destinare a dotazioni territoriali, sia la
disponibilità ad accogliere diritti edificatori di terzi da trasferire da aree
non vocate all'urbanizzazione; a questo indice si potrà aggiungere in capo al
privato una ulteriore quota di edificazione, nella misura minima di un altro
0,01 mq/mq, vincolata alla realizzazione di edilizia convenzionata. Si potrà
prevedere un incremento del suddetto IP nel caso di conferma di aree con
potenzialità edificatorie più alte già assegnate dal previgente PRG.
b) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio
urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso: si
intendono aree di limitata dimensione, interne al tessuto urbano ancora non
utilizzate per usi urbani (né facenti parte di previsioni in corso di
attuazione dei PRG vigenti), ovvero immediatamente esterne al perimetro del TU,
e che per ciò stesso si giovano già, in generale, di un maggiore valore
posizionale rispetto alle aree periurbane agricole (il caso riguarda non i
singoli lotti inedificati ma completamente urbanizzati, che possono essere
considerati parte degli ambiti consolidati, ma aree il cui utilizzo comporti
comunque un'integrazione delle urbanizzazioni).
Indice perequativo IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su; si potrà prevedere un
incremento dell'IP nel caso di conferma di aree con potenzialità edificatorie
più alte già assegnate o già destinate a servizi pubblici dal previgente PRG.
c) Aree non urbane, non vocate all'urbanizzazione, ma utilizzabili
esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche
Indice perequativo IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su.
d) Aree del tipo a) o b) o c) soggette a vincoli sovraordinati di
inedificabilità: vincoli derivanti da leggi o piani sovraordinati e non
indennizzabili, quali: tutele fluviali; rispetti stradali, ferroviari,
cimiteriali, di elettrodotti, depuratori e simili. Le aree interessate da questi
vincoli, ancorché inedificabili di per se stesse, possono essere ugualmente
ricomprese entro ambiti perequati, potendo comunque avere utilizzazioni
funzionali all'insediamento come parchi urbani, parcheggi, strade, dotazioni
ecologiche, aree a verde, aree scoperte pertinenziali: in tal caso partecipano
del meccanismo perequativo.
Indice perequativo IP: valori ridotti della metà rispetto ai valori di cui alle
precedenti lettere a), b) e c)
e) Aree entro ambiti edificati da riqualificare, attraverso complessive
operazioni di sostituzione e ristrutturazione urbanistica: si intendono le aree
edificate facenti parte del tessuto urbano esistente nelle quali sono possibili
interventi di completa o parziale sostituzione sia edilizia che funzionale (di
norma: aree industriali dismesse o di prevista dismissione).
Per tali ambiti si prevede un IP costituito dalla somma di due componenti: una
quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (orientativamente
fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da
demolire (orientativamente fra 0,30 e 0,50 mq/mq). Nel caso di aziende
produttive in attività di cui il POC incentivi il trasferimento, potrà essere
poi opportuno aggiungere, a favore in questo caso dell'azienda e non della
proprietà del suolo, l'offerta di un'area edificabile in ambito produttivo per
una pari capacità edificatoria a prezzo convenzionato.
8. L'indice di densità edilizia che sarà stabilito dal POC per una
determinata parte edificabile dell'ambito di nuovo insediamento o di
riqualificazione (indice territoriale Ut) sarà definito, in applicazione delle
prescrizioni e delle direttive della scheda normativa del PSC, secondo i valori
urbanisticamente appropriati al contesto specifico, e quindi l'edificabilità
complessiva di tale area sarà costituita dalla sommatoria di:
- l'indice IP spettante alla proprietà (integrato dalla quota predefinita di
edilizia convenzionata);
- l'indice aggiuntivo eventualmente assegnato dal POC alla proprietà per usi
complemetari integrativi della residenza (commercio di vicinato, terziario di
piccola dimensione, pubblici esercizi, artigianato di servizio), entro la
misura massima prescritta dal PSC;
- eventuali quote di edificazione trasferite da altre aree non edificabili che
l'Amministrazione Comunale è interessata ad acquisire;
- quota di edificazione definita dal POC, spettante all'Amministrazione Comunale
per la realizzazione di ERS.
9. Diritti Edificatori Supplementari. Al fine di conseguire
particolari obiettivi strategici del PSC - in riferimento alla "Città
Pubblica", ossia al sistema delle dotazioni territoriali pubbliche e
sociali di interresse per la collettività ivi compresa l'edilizia residenziale
sociale (ERS) - l' Amministrazione si riserva eventualmente la possibilità di
assegnare, in sede di formazione di POC, una quota di edificabilità
supplementare oltre a quella attribuita con gli Indici Perequativi di cui al
precedente comma 7.
Il Diritto Edificatorio Supplementare è finalizzato ad incentivare e favorire:
- il trasferimento di edificabilità assegnata alle aree che l'Amministrazione
intende acquisire,
- la realizzazione di interventi di Edilizia Residenziale Sociale (ERS),
- la qualità ambientale, edilizia e architettonica degli interventi oggetto di
trasformazione urbanistica.
Il POC nel caso - oltreché quantificare il Diritto Edificatorio Supplementare -
potrà stabilire ulteriori obiettivi strategici per la realizzazione dei quali
potrà essere utilizzato il Diritto Edificatorio Supplementare in aggiunta all'
Indice Perequativo di cui al comma 6.
10. Fatte salve indicazioni specifiche in sede di schede normative, si
ritiene idoneo utilizzare indici di densità edilizia territoriale
complessiva fra 0,25 e 0,35 mq/mq di Su. A tale indice territoriale
corrispondono indici fondiari compresi fra 0,45 e 0,55 mq/mq di Su. Nel caso di
aree libere di tipo a), ciò consente di concentrare l'edificazione di spettanza
della proprietà del suolo, comprensiva della propria quota di urbanizzazioni e
dotazioni di base, su circa un terzo della ST complessiva del comparto e di
ottenere la cessione gratuita dei restanti due terzi circa. Nell'allegato
"Schede relative agli ambiti" sono individuati per ciascun ambito gli
obiettivi e le condizioni per le trasformazioni previste, oltre alle quantità
di aree da cedere e/o di dotazioni da realizzare; rimane comunque in capo al
POC, nel rispetto delle prescrizioni del PSC, l'esatta definizione di tali
quantità.
11. Nei casi di cui al comma 7, in cui il PSC stabilisce un intervallo di
valori di IP, è demandata al POC la precisazione del valore dell'indice
perequativo, fermo restando che in ciascun POC a tutte le aree che vengano
inserite nella programmazione per essere interessate da trasformazioni, e che
ricadano nella medesima casistica, deve essere attribuito lo stesso valore
dell'indice perequativo.
12. Per "aree interessate da vincoli sostanziali all'edificabilità
derivanti da disposizioni sovraordinate al PSC" si intendono le aree
ricadenti:
- nelle fasce di rispetto degli elettrodotti, di cui all'art. 3.7, punto 3;
- nelle fasce di rispetto dei gasdotti, di cui all'art. 3.7, punto 4;
- nelle fasce di rispetto dei depuratori, di cui all'art. 3.7, punto 5;
- nelle fasce di rispetto cimiteriale, di cui all'art. 3.7, punto 6;
- nelle fasce di tutela fluviale di cui all'art. 2.2;
- nelle fasce di pertinenza fluviale di cui all'art. 2.3;
- nelle zone di particolare interesse paesaggistico-ambientale di cui all'art.
2.6;
- nelle zone di tutela naturalistica di cui all'art. 2.5;
- nel sistema delle aree forestali di cui all'art. 2.7;
- nelle aree di interesse archeologico di cui all'art. 2.11 comma 2 lettere a),
b) e c).
13. L'entità dei diritti edificatori come definita al punto 7 lettere a) e
b), si riferisce ad un'utilizzazione degli stessi per destinazioni d'uso
residenziali, ovvero per attività commerciali, di servizio e terziarie
compatibili con la residenza. Nel caso in cui dei diritti edificatori derivanti
da casistiche di cui alle lettere a) o b) vengano trasferiti in ambito
specializzato per attività produttive (per realizzare destinazioni d'uso
previste in detti ambiti) l'entità dei diritti edificatori trasferiti è
aumentata moltiplicandola per 2.
14. Diritti edificatori in relazione ad edifici preesistenti. Qualora negli
ambiti per nuovi insediamenti che vengano ricompresi in un comparto di
attuazione, siano legittimamente presenti edifici, il PUA, anche in
applicazione di eventuali specifiche disposizioni del POC, può prevederne:
a) la conservazione e recupero per destinazioni d'uso private compatibili con le
disposizioni relative all'ambito in cui ricadono;
b) la demolizione, con adeguato recupero dell'area del sedime;
c) la cessione al Comune, nello stato in cui gli edifici si trovano, insieme
alle aree su cui sorgono, ai fini del loro riutilizzo per finalità di pubblica
utilità; questa terza possibilità è subordinata a specifica indicazione in
tal senso contenuta nel POC, ovvero all'accettazione del Comune, da manifestarsi
in sede di approvazione del PUA.
Nel caso di cui alla lettera a) la superficie fondiaria assegnata dal PUA a tali
edifici non genera diritti edificatori. Nei casi di cui alle lettere b) e c), ai
diritti edificatori riconosciuti alla proprietà del suolo nei termini di cui al
punto 5 precedente si sommano ulteriori diritti edificatori proporzionati alla
SC degli edifici demoliti o ceduti al Comune, nei termini seguenti:
- nel caso di edifici ad uso abitativo, in condizioni abitabili: 100% della SC
dell'edificio realizzata attraverso regolare titolo abilitativo, e 70% della SC
legittimata attraverso sanatoria ai sensi di legge;
- nel caso di edifici ad uso abitativo, in condizioni non abitabili: 50% della
SC dell'edificio;
- nel caso di edifici ad uso diverso da quello abitativo, in condizioni usabili:
60% della SC dell'edificio realizzata attraverso regolare titolo abilitativo, e
40% della SC legittimata attraverso sanatoria ai sensi di legge;
- nel caso di edifici ad uso diverso da quello abitativo, in condizioni non
usabili: 30% della Sue dell'edificio.
La sussistenza di condizioni effettive di abitabilità o usabilità viene
stabilita al momento dell'inserimento dell'immobile nel POC.
Le disposizioni di cui al presente punto non si applicano negli ambiti da
riqualificare.
15. In tutti e tre i casi di cui al punto precedente, la Su legittimamente in
essere che venga conservata, ovvero la Su derivante dai diritti edificatori
riconosciuti alla proprietà degli edifici che vengano demoliti o ceduti al
Comune, in quanto preesistente, non va computata nel dimensionamento massimo
previsto dal PSC nel precedente art. 4.2 e dal POC per lo specifico comparto di
attuazione.
16. I diritti edificatori non esauriscono il dimensionamento del Piano
stabilito all'art. 4.2 punto 3 con riguardo alle previsioni di sviluppo urbano.
Nel dimensionamento del Piano è compresa una quota di edificabilità riservata
all'Amministrazione Comunale per pubbliche finalità, e in particolare per la
realizzazione di edilizia residenziale sociale, da localizzarsi negli ambiti
per nuovi insediamenti o negli ambiti da riqualificare, in aggiunta ai diritti
edificatori riconosciuti alle proprietà dei suoli. |
